Allgemeine Informationen zur Handhabung von COVID-19 im Verwalteralltag

Informationen für Vermieter/innen und Mieter/innen

Kann aufgrund von Mietrückstand fristlos gekündigt werden?

Vermieter können Mietern vorerst nicht kündigen, wenn diese ihre Miete ausschließlich wegen der Corona-Krise nicht zahlen können. Das haben Bundestag und Bundesrat beschlossen. Nach dem Gesetz können Mietrückstände aus dem Zeitraum April 2020 bis Juni 2020, die auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen, nicht zur Begründung einer ordentlichen oder fristlosen Kündigung herangezogen werden. Rückstände, die nicht auf die Corona-Krise zurückzuführen sind, sowie Rückstände aus den Vormonaten, sind von dieser gesetzlichen Änderung nicht betroffen und können entsprechend weiterhin zu einer fristlosen Kündigung führen.

Ich kann wegen des Corona-Virus meine Miete nicht zahlen! Wie gehe ich vor und was muss ich beachten?

Sollten Sie aufgrund der Corona-Krise nicht die Möglichkeit haben Ihre Miete rechtzeitig zu zahlen schreiben Sie uns bitte schnellstmöglich eine Nachricht, um den Sachverhalt mit dem Vermieter zu klären. Für weitere Informationen und die Besprechung der Vorgehensweise werden wir uns dann mit Ihnen in Verbindung setzten. 

Grundsätzlich obliegt es dem Mieter, den Zusammenhang zwischen Corona-Krise und Zahlungsproblemen glaubhaft zu machen (z.B. durch Vorlage eines Bescheids über staatliche Leistungen, einer Arbeitgeberbescheinigung oder anderer Nachweise über einen Verdienstausfall). Gewerberaummieter können den Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung glaubhaft machen, wenn der Betrieb des Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung von COVID-19 durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt wurde.

Das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz hat mitgeteilt, dass alle Mieten, welche aufgrund der Corona-Krise nicht in den Monaten von April 2020 bis Juni 2020 geleistet werden können, bis Juni 2022 nachgezahlt werden müssen. Die Pflicht der Mietzahlung ist somit nicht aufgehoben, sondern erleichtert dem Mieter die Zahlung der Miete in diesen schwierigen Zeiten.

Wie ist die Vorgehensweise, wenn die Corona-Krise doch länger andauert?

Da die Dauer der Krise nicht vorhersehbar ist hat das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz folgendes geschrieben: “Sollte sich herausstellen, dass der Zeitraum von April bis Juni 2020 nicht ausreicht, um die wirtschaftlichen Folgen der Krise für Mieter von Wohnräumen oder Gewerberäumen abzufedern, kann dieser Zeitraum durch Rechtsverordnung zunächst um weitere drei Monate und dann gegebenenfalls Seite 2 von 4 auch noch ein weiteres Mal (dann aber nur unter Beteiligung des Bundestages) verlängert werden. “

Informationen für Wohnungseigentümergemeinschaften

Wann findet unsere Eigentümerversammlung statt?

Wir hatten zum Zeitpunkt der dynamischen Entwicklung rund um die Corona-Virus-Pandemie bereits einige Einladungen zu Eigentümerversammlungen verschickt. Derzeit und bis auf Weiteres finden keine Eigentümerversammlungen mit Präsenz statt. Sobald die weitere Vorgehensweise für Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft absehbar ist,erhalten von Ihrem jeweiligen Kundenbetreuer eine Mitteilung, wie mit der Eigentümerversammlung Ihrer WEG verfahren wird.

Wie wird ein neuer Wirtschaftsplan für das Jahr 2020 beschlossen?

Bundestag und Bundesrat haben das "Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht" beschlossen. Dieses enthält neben zahlreichen anderen Regelungen temporäre Sonderregelungen im Wohnungseigentumsrecht. Der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort. Damit ist sichergestellt, dass seine Fortgeltung auch ohne Beschlussfassung gegeben ist und eine Anspruchsgrundlage für die laufenden Hausgeldforderungen bestehen bleibt. Erst in der nächsten Eigentümerversammlung wird dann die Jahresabrechnung beschlossen. 

Amtszeit des Verwalters dauert fort

Um im Falle einer auslaufenden Bestellung von WEG-Verwaltern einen verwalterlosen Zustand auszuschließen, hat das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz angeordnet, dass der zuletzt bestellte Verwalter solange im Amt bleibt, bis in einer ordentlichen Eigentümerversammlung ein neuer Beschluss gefasst werden kann. Dies gilt auch, wenn die Amtszeit des Verwalters zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorschrift bereits abgelaufen ist, aber auch, wenn sie erst danach abläuft. Die Amtszeit endet mit der Abberufung oder der Bestellung eines neuen Verwalters.

Ist die Beschlussfassung über das Umlaufverfahren als Versammlungsersatz geeignet?

Die Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren (Umlaufverfahren) wird durch § 23 Abs. 3 WEG ermöglicht. Prinzipiell könnte man also auch so rechtskräftige Beschlüsse fassen. In der Praxis erweist sich dies allerdings insbesondere für größere Eigentümergemeinschaften, als nahezu nicht umsetzbar. Hauptproblem stellt insoweit nicht das Erfordernis der Schriftform dar, sondern die rechtliche Erfordernis, dass bei einem Beschluss im schriftlichen Verfahren sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Stimmt also auch nur einer der Wohnungseigentümer nicht zu, kommt ein Beschluss nicht zustande. Auch wenn das Verständnis der Wohnungseigentümer sicherlich geschärft sein sollte vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklung, dürfte eine Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren keine wahre Alternative darstellen.